Esponiamo in questo articolo la definizione e le caratteristiche del contratto di locazione.

La locazione (che molti nella quotidianità chiamano affitto), è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere a un’altra parte una cosa, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo, ovvero una somma di denaro.

Riportiamo di seguito l’articolo 1571 del codice civile che fornisce la definizione di locazione.

La locazione è il contratto col quale  una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

La parte che si obbliga, cha dà in locazione il bene/la cosa ( ad esempio una casa) è detta locatore o parte locatrice.

Mentre il soggetto che gode della cosa per un certo tempo è chiamata parte conduttrice o conduttore o locatario.

Generalmente il contratto di locazione riguarda un’abitazione civile, oppure un’immobile adibito ad uso commerciale, come un negozio o un ufficio.

Con il contratto di locazione il “locatore” di un bene (comunemente noto come il “proprietario”), ne consente l’utilizzo al “conduttore” (nella locazione di abitazioni comunemente noto come “inquilino”).

In cambio il locatore riceve un corrispettivo in denaro detto “canone”.

Dunque specifichiamo gli obblighi delle due parti.

Da un lato l’impegno del locatore a garantire il godimento del bene che concede ad altro soggetto.

Dall’altro lato a sua volta l’impegno del locatario al canone di locazione.

Il conduttore deve versare periodicamente un determinato corrispettivo, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata.

L’oggetto e la forma della locazione

Se l’oggetto del contratto è una cosa mobile (ad esempio un’auto) si parlerà di nolo o noleggio.

Mentre nel caso di cosa immobile (ad esempio un’abitazione) si parlerà di locazione-conduzione.

Inoltre la locazione si distingue dal contratto di affitto.

Questo è un particolare contratto col quale viene dato in godimento un bene esclusivamente a carattere produttivo, come un’azienda o un fondo da coltivare, ovvero un bene che presuppone l’esercizio di una attività da parte di chi lo riceve in uso.

Il contratto di locazione ha forma libera, vale a dire che il codice civile non richiede una forma contrattuale tipica e specifica.

Le parti potrebbero anche accordarsi oralmente, o addirittura, come nel caso di locazione di beni mobili (es. un’automobile), l’accordo si può dedurre anche dai cd. fatti concludenti, facendo cioè riferimento al particolare comportamento tenuto dalle parti. 

Tuttavia è sempre opportuno, e in alcuni casi necessario, predisporre il contratto in forma scritta.

La locazione è un contratto di natura consensuale.

Ciò vuol dire che per la sua conclusione, formalmente, è sufficiente il semplice scambio reciproco della manifestazione di consenso delle parti in ordine alla cessione in godimento del bene.

L’effettiva consegna del bene oggetto del contratto non è mai un elemento essenziale per il perfezionamento del contratto.

Infatti l’espressione del reciproco consenso delle parti rende valido il contratto.

La consegna del bene poi è l’obbligazione principale che il locatore deve adempiere.

La durata del contratto di locazione

Consideriamo adesso l’elemento della durata del contratto di locazione.

In generale possiamo citare l’articolo 1573 c.c. che  non fa riferimento a una durata minima, bensì stabilisce un termine massimo fissandolo in 30 anni.

Se la locazione è stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, la stessa è ridotta al predetto termine.

Però, sempre nel codice civile si sancisce che se il contratto di locazione ha una durata superiore ai 9 anni, lo stesso è un atto che eccede l’ordinaria amministrazione (art. 1572 c.c.).

Per cui in linea generale potremmo dire che le parti sono libere di accordarsi sul termine di durata della locazione, tenendo conto solo di tali previsioni.

Ma potrebbe anche darsi che le parti nulla stabiliscano circa la durata del contratto di locazione stipulato.

In tal caso, ci aiuta ancora l’articolo 1574  stabilendo che la durata si intende convenuta:

  • in un anno, salvi gli usi locali, se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio;
  • per la medesima unità di tempo a cui è commisurata la pigione, se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati; 
  • per la medesima unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo, se si tratta di cose mobili;
  • per la medesima durata della locazione del fondo urbano se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un simile fondo urbano.

La durata della locazione di beni immobili

Con riguardo alla locazione dei beni immobili le disposizioni del codice civile in materia hanno però oggi un’importanza residuale.

Difatti, bisogna far riferimento alle norme dettate dalla Legge n. 392/1978 che fa la distinzione tra la locazione di immobili urbani a seconda che gli stessi siano adibiti a uso abitativo o a uso diverso da quello abitativo.

Per quanto concerne gli immobili urbani a uso abitativo, la predetta legge stabilisce in via generale che la durata della loro locazione non può essere inferiore a quattro anni.

Nel caso in cui le parti indichino una durata inferiore o convengano una locazione senza determinazione di tempo, la durata si intende convenuta per quattro anni. 

Inoltre vi è da considerare che tali disposizioni vanno integrate con quanto previsto dalla legge numero 431/1998.

Conformemente a tale legge, per la locazione di immobili a uso abitativo, le parti hanno in sostanza un’autonomia contrattuale limitata essendo libere nella determinazione del canone ma vincolate al limite minimo di quattro anni di durata con rinnovo automatico per altri quattro anni.

Ad ogni modo, nulla impedisce loro di convenire una durata maggiore.

Nondimeno, c’è una particolarità quando si conclude il contratto a canone calmierato (più basso di quello di mercato) e facendo riferimento agli accordi definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori.

Per tale ipotesi la sua durata minima è fissata in tre anni, con rinnovo automatico per altri due in mancanza di un accordo tra le parti o delle condizioni richieste dalla legge per la disdetta da parte del locatore.

Contratti transitori e loro durata

Oltre all’ipotesi dei contratti visti sopra può verificarsi quella di un contratto di locazione abitativa a uso transitorio.

Si fa riferimento alle ipotesi in cui esso è utilizzato per esigenze temporanee non turistiche ben individuate.

Per esempio il contratto di locazione abitativa per studenti universitari e non.

Questa rappresenta una sottocategoria di contratti a uso transitorio e la sua durata va da 6 a 36 mesi.

Nel caso di questa locazione, saranno nulle le clausole che prevedono una durata minore o maggiore e con fissazione automatica del termine secondo i predetti limiti.

Infatti nei contratti transitori  la durata del contratto è fissata sia nel minimo che nel massimo.

In linea generale il contratto di locazione abitativa transitoria può durare da uno a diciotto mesi.

Qualora le parti stabiliscano una durata inferiore o superiore, la relativa clausola è nulla e si applica, rispettivamente, la durata minima o la durata massima fissata dalla legge.

Durata locazione immobili a uso diverso

Analizziamo adesso la durata della locazione di immobili a uso diverso da quello abitativo.

Qui ci viene in supporto la legge n. 392/1978 stabilendo che la durata della locazione non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad  attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. 

Mentre nel caso di immobili adibiti ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali, la durata minima è fissata in nove anni.

Per entrambe le tipologie il contratto si rinnova tacitamente salvo disdetta (che alla prima scadenza è sottoposta per il locatore a limiti stringenti), rispettivamente di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni. 

Ancora si prevede che, ove l’attività da esercitare nell’immobile locato abbia per natura carattere transitorio, il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve. 

Il contenuto del contratto di locazione

Sulla base di quanto esaminato sopra, naturalmente non tutti i contratti di locazione immobiliare presentano lo stesso contenuto.

Esso dipende dalla tipologia di contratto che le parti intendono di comune accordo porre in essere.

Ci saranno elementi che potranno variare da contratto a contratto a seconda delle necessità sottostanti, della durata o del corrispettivo.

Ad ogni modo, la legge prevede i principi ai quali le due parti dovranno attenersi nella predisposizione del contratto, delineando modelli tipici tra cui esse  potranno scegliere in base alle proprie esigenze.

Loredana Blanco
Loredana Blanco
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