Il condominio

Chi non ha sentito parlare almeno una volta di liti di condominio?

Si sa che si tratta di una materia alquanto gettonata negli studi legali.

Nonostante il buon Aristotele avesse definito l’uomo come animale sociale, è ben noto come in presenza di più teste si verificano più liti.

Ed è bene allora conoscere i vari aspetti della materia.

In primo luogo andiamo ad individuare la definizione di condominio.

In realtà non esiste nel codice una spiegazione del concetto, per cui ci hanno pensato la dottrina e giurisprudenza a fornirne una.

La giurisprudenza ha affermato che il condominio nasce nel momento stesso in cui l’originario costruttore vende a terzi la prima unità immobiliare che può essere utilizzata in maniera autonoma e separata.

Le norme di cui agli artt. 1117 c.c. e ss. vanno applicate già da quel momento, invece l’obbligo di nominare un amministratore sorge qualora i condomini siano più di otto (art. 1129 c.c.).

A livello normativo sappiamo soltanto che si applicano le relative norme quando  tra “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici”, vi sono delle parti definibili comuni ai sensi dell’art.1117 c.c..

Si precisa che l’articolo è stato modificato dopo la riforma sul condominio  avvenuta con la L. 220/2012.

Le parti comuni del condominio

A norma del predetto articolo 1117 c.c sono parti comuni quelle elencate in esso appunto, tra cui:

-il suolo su cui sorge l’edificio;

– le fondazioni, i muri maestri e i pilastri;

– i tetti e i lastrici solari;

– le scale, i portoni di ingresso e i cortili;

-le facciate;

– le aree destinate a parcheggio;

– i locali per i servizi in comune, come la portineria, la lavanderia e i sottotetti.

Possiamo dire che si ha condominio quando un edificio è composto contemporaneamente da almeno due unità immobiliari e da parti comuni.

Tali unità appartengono a diversi proprietari che ne godono in maniera esclusiva e ad esse sono connesse, per struttura e funzione,  le parti comuni.

Sulla base di ciò allora è un condominio pure la villetta bifamiliare.

Il condominio è un ente di gestione, privo di personalità giuridica e qualsiasi individualità, senza un proprio patrimonio e serve solo a gestire le parti comuni, nell’interesse dei proprietari degli appartamenti.

Quindi nel condominio i vari partecipanti, ossia i condomini, sono sia proprietari individuali di un bene proprio (loro appartamento) sia comproprietari di parti comuni.

Come abbiamo detto sopra, per parti comuni ci si riferisce per esempio alle fondamenta, alle scale, all’atrio, alle facciate, agli impianti, al cortile, al giardino, ecc..

È proprio la proprietà del bene individuale (l’appartamento) che determina, in automatico e senza bisogno di ulteriori atti, l’appartenenza dei beni condominiali comuni secondo una quota.

Questa quota è per così dire rappresentata dai cosiddetti millesimi indicati nel regolamento.

Distinzione tra condominio e comunione

Potremmo dire, in parole povere, che il condominio è un po’ come la comunione nel senso che alcuni beni (ovvero le cosiddette “parti comuni” dell’edificio) appartengono contemporaneamente a più persone che ne hanno delle quote di proprietà (i cosiddetti millesimi).

Tuttavia, il condominio differisce dalla comunione ordinaria per via del fatto che ha una regolamentazione propria, distinta e quindi separata anche all’interno del Codice civile.

Peraltro nel condominio a differenza della comunione, le parti comuni sono strumentali al godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Invece i beni in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di autonoma utilità.

Dunque la distinzione fondamentale tra comunione e condominio consiste nella coesistenza, nel condominio, tra più proprietà esclusive e la comproprietà di alcune parti, definite comuni alle prime.

Un esempio sicuramente ci aiuterà a comprendere la distinzione tra comunione e condominio.

Sono parti comuni del condominio le scale grazie alle quali è possibile accedere ai piani in cui si trovano le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Invece possono formare oggetto di comunione gli impianti sportivi di proprietà comune, dei quali ciascuno dei contitolari può godere direttamente.

Un’altra nota distintiva è che nel condominio non si possono dividere le parti comuni.

Al contrario, si può chiedere lo scioglimento della comunione in presenza di alcune condizioni richieste dalla legge.

In definitiva possiamo sostenere che il condominio è una forma particolare di comunione a cui si applicano regole speciali, quelle appunto dettate dagli articoli del codice civile sopra citati.

Altri elementi sulla distinzione con la comunione

Innanzitutto analizziamo la normativa di riferimento.

Possiamo subito dire che le  norme sul condominio sono prevalentemene contenute nel Codice civile nel Titolo VII.

Precisamente questo  Titolo contiene due capi: il primo dedicato alla comunione in generale mentre  il secondo dedicato proprio al condominio negli edifici (art. 1117-1139 c.c.).

La collocazione nel codice denota come le norme sul condominio siano comprese in quelle che riguardano la proprietà e precisamente sono poste accanto a quelle sulla comunione in generale, perchè il condominio rappresenta una particolare forma di comunione.

In generale la comunione si ha quando “la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone” (v. art. 1100 c.c.).

Le norme sul condominio sono norme speciali, ossia derogano alla normativa generale sulla comunione al sussistere di determinate condizioni.

Peraltro l’articolo 1139 c.c. che chiude il Capo dedicato alle norme sul condominio, rinvia proprio alle norme sulla comunione in generale per quanto non espressamente previsto dalle norme precedenti.

Il condominio e le norme che lo regolano

Vediamo un pò cosa prevedono le norme sul condominio ovvero gli articoli 1117-1139 c.c..

Si parte da una descrizione e indicazione non esaustiva delle parti comuni (come sopra esaminate).

Poi prosegue con la disciplina ad esse relativa (es. destinazioni d’uso, diritti dei condomini sulle parti comuni, indivisibilità, innovazioni, opere su parti di proprietà o uso individuale etc.).

Inoltre si trovano le norme relative alla ripartizione delle spese e agli obblighi di manutenzione seguite dalle norme dedicate all’amministratore (nomina, revoca, obblighi, attribuzioni, rappresentanza, provvedimenti).

Altre disposizioni riguardano il rendiconto condominiale, il dissenso dei condomini rispetto alle liti e al rimborso delle spese da questi sostenute per le parti comuni.

Altre ancora disciplinano l’assemblea (attribuzioni, costituzione e validità delle deliberazioni, impugnazione delle deliberazioni)e il regolamento di condominio.

In merito a quest’ultimo rileviamo che esso contiene tutte le norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini e così via.

Sostanzialmente, come suggerisce il suo stesso nome, regola la vita di condominio, indicando le norme da seguire, ad esempio, sulla ripartizione delle spese e sul decoro del palazzo.