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Analizziamo in questo articolo la pubblicità prescritta dalla legge per alcune categorie di atti e la trascrizione quale mezzo di pubblicità.
Sicuramente spesso avremo sentito parlare della necessità di trascrivere un atto dopo averlo stipulato dinnanzi a un Notaio o della trascrizione di una sentenza riferita a una causa che riguarda noi stessi o altri.
Ebbene chiariamo cosa sia la pubblicità, la trascrizione e le loro finalità.
Innanzitutto partiamo dalla pubblicità.
Essa è prescritta dalla legge per alcune categorie di atti giuridici e soddisfa l’esigenza di rendere tali atti conoscibili a chiunque.
Sottolineiamo che ciò rientra nell’ottica generale della certezza dei rapporti giuridici e dei terzi.
Nella pubblicità si distinguono tre forme:
- notizia, con la funzione di far conoscere a tutti i fatti giuridici;
- dichiarativa, con la funzione di render opponibile ai terzi il fatto giuridico;
- costitutiva, necessaria per la costituzione stessa di un rapporto giuridico.
Con riferimento particolare ai beni mobili, precisiamo che la pubblicità è data dal possesso e si parla di pubblicità fatto.
Per i beni mobili registrati è necessaria l’iscrizione in registri appositi (P.R.A.).
Invece per i beni immobili serve la trascrizione nei registri immobiliari.
La trascrizione (pubblicità dichiarativa)
Riprendendo quanto specificato sopra per i beni immobili, questi necessitano di trascrizione nei registri immobiliari.
Allora chiariamo cosa sia la trascrizione.
Essa è un mezzo di pubblicità riferito appunto ai veni immobili e ai beni mobili registrati, che garantisce la conoscibilità di tutte le vicende attinenti alla circolazione dei beni suddetti.
La trascrizione ha natura dichiarativa e ciò implica che il fatto giuridico grazie ad essa diventa opponibile al terzo.
Conseguentemente qualora si ometta la formalità della trascrizione, sarà inopponibile l’atto trascritto tardivamente a colui che ha acquistato e tempestivamente trascritto il suo titolo.
Questa sua trascrizione prevarrà proprio perché effettuata prima.
Facciamo un esempio che ci aiuterà a comprendere.
Poniamo il caso che Tizio con successivi atti di disposizione trasferisce a più persone (Caio e Sempronio) lo stesso diritto immobiliare.
Per risolvere il conflitto che si crea così tra gli aventi causa (Caio e Sempronio che rivendicano entrambi quello stesso diritto) bisognerà usare il criterio della priorità della trascrizione.
Chi per prima avrà trascritto (Caio) vedrà riconoscersi il suo diritto pur se l’altro (Sempronio) ha avuto il trasferimento del diritto non trascritto subito in data antecedente a quello trascritto prima.
Il principio della continuità
Il principio della priorità della trascrizione esposto sopra è strettamente integrato e connesso concon quello della continuità delle trascrizioni.
Alla base di quest’ultimo principio sta l’esigenza di generare certezza sulla consistenza giuridica e sulla spettanza della proprietà medesima.
Difatti l’articolo 2650 del codice civile stabilisce che se l’atto di acquisto sia soggetto a trascrizione , le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto.
In pratica questo vuol dire che a ogni trascrizione contro un alienante deve sussistere una precedente trascrizione a favore suo.
Atti soggetti a trascrizione
Sono soggetti a trascrizione tutti gli atti elencati nell’articolo 2643 del codice civile.
Li riportiamo di seguito:
- i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
- i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;
- i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori (cd. cessione di cubatura) comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;
- i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
- i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra i beni immobili, il diritto di abitazione;
- gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti reali;
- i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari;
- gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
- i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
- gli atti e le sentenze da cui risulta la liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
- i contratti di società e di associazione (nonchè gli atti di costituzione dei consorzi) con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
- i contratti di anticresi;
- gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato;
- le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;
- le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione dei diritti reali.
La trascrizione e il contratto preliminare
Inoltre l’obbligo della trascrizione è stato esteso ai contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di uno dei contratti di cui al primo, secondo, terzo e quarto punto dell’art. 2643 c.c..
Ciò al fine di assicurare una tutela più incisiva al promissario acquirente, le cui aspettative prevarranno sulle iscrizioni o trascrizioni eseguite da terzi successivamente alla trascrizione del preliminare.
Per ottenere la trascrizione bisogna presentare domanda all’ufficio competente.
Il luogo ove vengono effettuate le trascrizione dei beni immobili è la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Quando si procede alla presentazione della domanda occorre allegare alla domanda stessa alcuni elementi:
- il titolo del trasferimento del diritto (es. una sentenza, un atto pubblico o scrittura privata autenticata);
- due note di trascrizione.
Queste ultime devono contenere gli estremi utili all’individuazione dei beni, delle persone e del negozio che si intende registrare.
Infine il Conservatore provvede a trascrivere le note nel registro generale d’ordine per stabilire il progressivo ordine delle trascrizioni, mentre conserva a parte il titolo su cui si fonda la trascrizione.
